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ハウスドゥ(3457)についての投資メモ (2016年2月24日)

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こんにちは、せみけんです。

2016年2月24日の午前も売買代金が薄い中ですが、円高が徐々に進んでおりあまりよくない状況ですね。急激な円高が一番のリスクだと考えていますが、ほぼ内需系のみ取引しています。

 

相変わらず空運、陸運、不動産、建設を保有したままとなり、建設が比較的弱いので一部損切し、地銀株に入れ替えました。地銀株は相当売り込まれてあまり買う材料がないのですが、空売りが相当に入っていることなどから短期的に一度仕込んでみました。

 

さて今日は保有しているハウスドゥ(3457)について少し分析してみます。

 

1.決算と投資している理由

2.リスクと考えていること

3.まとめ

 

1.決算と投資している理由

まず3か月毎の決算の推移です。以下の通り、③④の今期の2Qまでが素晴らしい決算で、売上がしっかり伸びながら、営業利益率も3.9%→4.1%→7.6%→8.6%と非常に上昇していることが見受けられます。

 

  決算期 売上高 営業益 経常益 最終益 1株益 営業利益率

   ① 15.3Q  4,152  163  124  88  63.7  3.9

   ② 15.4Q  3,505  144  107  60  41.3  4.1 

   ③ 16.1Q  4,015  304  278  186  44.5  7.6

   ④ 16.2Q  4,661  402  395  260  62.1  8.6

 

続いて2016年2Q時点(6月決算)セグメントですが、①フランチャイズ事業、②不動産事業、③不動産流通事業、④住宅、リフォーム事業の4つがあります。確認してみますと、4事業とも非常に好調ですね。

 

①売上8.47億円(前期比25.9%増)、利益5.1億円(同32.4%増)

②売上48.84億円(前期比47.4%増)、利益4.66億円(同78.5%増)

③売上7.23億円(同2.4%増)、利益1.08億円(同11.0%増)

④売上22.21億円(変動なし)、利益2.13億円(同116.9%増)

 

この会社は、①フランチャイズ事業、②不動産売買、③ハウスリースバック、④仲介、リフォームと不動産の総合商社といった感じで幅広く業務をしています。

 

しかもしっかり利益が出ているため、目に留まりました。株価は上下に激しく動くので立会外分売をきっかけに購入し、今週、買い増ししました。短期とするか中期とするかは難しいですが市況があまりよくないので、3月末までは様子を見ながら、途中での売りも考えたいと思います。

 

①四半期報告書を読むと新規加盟店は今期55店増加、累計加盟件数は339店舗とのこと。当然、フランチャイズ事業は非常に利益率が高く、センチュリー21のように、安定して利益を稼いでいます。

 

しっかり利益を稼いでおり、この部分については文句なしですし、営業利益率57.6%と金の生る木を抱えています。中期経営計画を確認すると新規加盟店の進捗は少し芳しくないのは気になります。

 

②不動産売買の部分が売上・利益が変動しやすい部分で、ここが読みにくいので長期保有がしにくいところです。現時点では非常に利益がでており、営業利益率が10%を超えているのは素晴らしい部門です。

 

この会社の良いところは仲介事業もしていることから、市場価格もある程度つかむことができ、高値掴みが少ないのではないかということを推測しました。

 

ただBSの販売用不動産は微増にとどまり、高回転率なのか仕入れができていないのか、このままの売上水準を保つためには、ちょっと心配な部分です。

 

またしっかり人材育成ができているのかは不安な面もあります。IRの決算動画を確認すると人材育成もしっかりできているとのことですが、どうでしょうか。会社資料には仕入れも順調とありますので、今のところは懸念事項程度でしょうか。

 

③不動産流通事業のハウスリースバックという面白いビジネスを保有しています。個人事業主等の自宅をリースバックするというビジネスモデルです。これは長期的なストックビジネスとして収益性もありますが、リースバックするための固定資産の取得となりキャッシュが必要となります。

 

収益性が高いと考えているので、人材をここに投入していると記載がある会社側の発表は良いと考えています。2Q時点で通期目標も達成していますが、会社資料にもある通り、固定費先行となります。

 

動画を確認する限りは、ハウスリースバックは不況に強く、手数料ビジネスであるようです。ただ不動産価格が下がると影響を受ける可能性もあると思いますので少し気になるところです。

 

④仲介とリフォームも収益性が改善しているので、ここも手堅いビジネスだと考えています。仲介を起点にリフォームを展開すると会社側資料にもあり、売上が伸びていない中、しっかり利益がでてきているのは非常に良い傾向だと感じています。

 

 ①~④を見てもなかなか成長性が期待できそうですし、ここ最近でも株式分割や株主優待の開設など、株主還元や株主数の増加も目指しているようで、市場替えも狙っているかもしれません。株主としては東証一部にいけばTOPIX買いも期待できますし、会社側は恐らく資金調達の金利低下と枠拡大を狙っていると思います。

 

2.リスクと考えていること

1点目は、繰り返しになりますがハウスリースバックを拡大(反響旺盛のため拡大とのこと)するようで、このために必要となる資金をどのように集めるかです。長期借入も今の市況だと問題ないとは考えていますが、不動産会社特有の自己資本比率の低さは気になります。

 

増資があった場合に既存の株主がどこまで許容できるかですが、ちょっと心配しています。

 

あまり急速な拡大は必要ないと感じていますが、ハウスドゥはかなりアグレッシブに企業の成長を目指している点が、少し気になっています。

 

2点目は、これも資金と関係するのですが不動産売買事業でこれからどの程度成長できるかです。今のところかなり順調で、会社資料にも「在庫の販売も堅調に進み、仕入れも堅調に推移」とあります。

 

①フランチャイズ、④仲介リフォームはあまり心配していません。同業他社との競争もありますが、基本的には堅実に儲かりやすいビジネスだと考えているからです。②不動産売買事業については、仕入れがこれからも順調にできるのか ③ハウスリースバックについては資金手当ての方法と規模についてです。

 

3.まとめ

業績は好調で、安定したビジネスと独自のハウスリースバックというビジネスがあるハウスドゥはなかなか面白い投資対象です。会社ホームページには決算動画を見ることができます。

控えめでかつ人材育成にも力を入れている。なかなか好感を持てる経営者だと個人的には感じました。決算も控えめなので心配しすぎかもしれません。この会社も応援したい会社だと感じました!

 

社長は、不動産業界を変えたいという信念のもとビジネスを行っており、リーマンショック後、40億円程度ファンドの投げ売りを購入し、利益を出した実績もあるようです。フランチャイズとハウスリースバックを成長させていきたいようで、経常利益率10%を超えたいと考えているようですね。

 

※投資は、自己責任でお願いします。数値、意見等は間違っている可能性もありますので、ご自身でご確認及びご判断をお願いします。